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Rénovation énergétique: quels bailleurs profitent vraiment du superdéficit?
La location des logements les plus énergivores n?est plus autorisée depuis le 1er janvier 2023, et l?interdiction s?étendra en 2025 à ceux qui affichent l?étiquette G puis, en 2028, la F. Les bailleurs n?ont donc guère d?autre choix que d?engager de lourds travaux de rénovation énergétique ou de vendre leur bien.
Pour alléger leur effort financier, les parlementaires ont adopté un dispositif permettant de déduire de l?ensemble de leurs revenus 21.400 euros de déficit foncier au lieu de 10.700 euros (art. 12 de la loi no 2022-1499 du 1er/12/22). Une mesure qui, à y regarder de près, s?avère au final plutôt pénalisante.
1. Quels travaux sont concernés par le superdéficit?
Sont éligibles les dépenses de rénovation ouvrant droit à l?éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et au dispositif MaPrimeRénov? (isolation du toit, planchers, murs?, hors chaudière à très haute performance énergétique et fosse septique). Le bailleur, qui doit louer non meublé et être soumis (sur option ou de plein droit) au régime réel d?imposition des revenus fonciers, doit avoir accepté le devis après le 5 novembre 2022 et payer les dépenses entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
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Enfin, condition plus contraignante: l?opération doit permettre au bien de passer d?une classe E, F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE) à une classe A, B, C ou D. «Dans les immeubles collectifs, qui représentent 98 % du parc locatif, une telle amélioration passe en grande partie par une rénovation globale, ce qui comprend l?isolation des façades et de la toiture, relève Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l?Institut du management des services immobiliers (Imsi) et membre du Conseil national de l?habitat. Or, ces travaux sur les parties communes relèvent de la copropriété et doivent être votés par la majorité des propriétaires, quorum dont disposent rarement les bailleurs.»
Les bailleurs, en copropriété, n?ont donc pas l?assurance que les seuls travaux dont ils ont la maîtrise permettront de gagner les classes énergétiques nécessaires. «Au-delà du superdéficit, l?enjeu, pour les propriétaires, est de pouvoir louer leur bien et augmenter les loyers», rappelle le président de l?Imsi. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent en effet plus être augmentés.
2. Quel gain fiscal procure ce dispositif?
C?est l?autre faille de la mesure. Lorsque les charges déductibles (travaux, taxe foncière?) dépassent les loyers perçus, le déficit qui en résulte vient diminuer le revenu global dans la limite, en principe, de 10.700 euros. Au-delà, le déficit qui n?a pas pu être imputé sur le revenu global est déduit des revenus fonciers des dix années suivantes. Or, ce déficit reportable est très avantageux, car il permet d?écraser les loyers imposables et de réduire ainsi non seulement l?impôt sur les revenus fonciers mais aussi les 17,2% de prélèvements sociaux auxquels ils sont soumis.
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«Si l?enveloppe vouée à réduire l?impôt sur le revenu est doublée et portée à 21.400 euros au lieu de 10.700 euros, cela limite la possibilité de réduire, dans les dix années suivantes, l?impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers», explique Éric Birotheau. Le gain immédiat d?impôt sur le revenu et de trésorerie obtenu grâce au superdéficit s?avère inférieur à l?économie d?impôt et de prélèvements sociaux qui aurait été réalisée en reportant davantage de déficits sur les années suivantes.
3. Des bailleurs peuvent-ils tirer parti de la mesure?
Le superdéficit avantage certains contribuables, dont «les propriétaires qui s?attendent à une chute de leurs revenus l?année suivante, et donc à une baisse de leur taux marginal d?imposition, par exemple du fait de leur départ à la retraite ou de la perte de leur emploi», analyse André Loup, avocat fiscaliste au cabinet CMS Francis Lefebvre. Ou ceux qui anticipent une baisse durable des loyers perçus, liée à une vacance locative, et donc à des revenus fonciers insuffisants pour absorber le déficit.
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«Mais ces circonstances réclament de disposer d?une visibilité à long terme sur ses revenus, pour pouvoir piloter ainsi le déficit», souligne l?avocat. Des calculs s?imposent pour savoir si ce dispositif est vraiment favorable. S?il ne l?est pas, le propriétaire aura intérêt à s?abstenir de démontrer que les travaux ont amélioré la performance énergétique du bien, en ne communiquant pas au fisc de DPE avant et après travaux. Il faudra aussi attendre de voir comment l?administration traitera le sujet lors de la campagne de déclaration des revenus de 2024.
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