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Nouvelle donne de l’immobilier: les vrais prix à Paris, quartier par quartier
Cet article est issu du «Figaro Magazine»
En ce début d?automne, tous les arrondissements sont concernés par la baisse avec des amplitudes différentes allant de 0,1 % dans le 3 à 7,8 % dans le 14. Si les biens sans défaut en étage élevé s?en sortent bien, les autres plus courants à des niveaux inférieurs et/ou avec travaux sont plus sanctionnés.
1er, 2e, 3e, 4e ,du choix pour les petites surfaces
Dans le c?ur historique de la capitale, les baisses de prix sont aussi au rendez-vous allant de – 0,1 % dans le 3e à – 5,1 % dans le 2e en passant par – 1,7 % dans le 3e et 0,2 % dans le 4e. Ce secteur est à la fois prisé des Français et des étrangers en quête de pied-à-terre. Dans ces arrondissements, l?offre de petites surfaces est importante avec une baisse des prix de 10 % en l?espace d?un an évoluant entre 10.500 et 11.000 ?/m². «Handicapés par des DPE de piètre qualité, des bailleurs de petites surfaces ne souhaitant pas y réaliser de travaux les vendent. Il y a du choix», indique Christine Papadopoulos de l?agence Century 21 Marais. Rue au Maire, un 26 m² avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) en G s?est vendu 295.000 ? alors que l?affichage était de 340.000 ?.
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Reste que pour les grands appartements traditionnels en étages inférieurs et/ou avec des travaux, le marché est plus compliqué. «Une fois mis en vente à un prix ambitieux, le propriétaire doit parfois consentir une baisse de prix de l?ordre de 60.000 à 70.000 ? pour déclencher des visites», constate Sacha Harosch, de l?agence Orpi Optimum. «Les biens de 60 à 140 m² partent souvent entre 13.000 et 16.000 ?/m². Cela peut monter bien plus haut avec des prestations de standing», signale Margot Boyer Boquillon, de Sotheby?s Marais. Sur l?île de la Cité, rue Chanoinesse, un beau 3-pièces de 100 m² s?est adjugé sans discussion à 2,08 millions d?euros. «Il y a encore des ventes à des prix élevés», confirme Sylvie Bornet de Vaneau Marais. Avenue de l?Opéra, à côté de la Comédie-Française, un 119 m² refait par un architecte au 6 étage avec un ascenseur privatif et vue sur le Louvre a trouvé un nouveau propriétaire en vingt-quatre heures à 2,59 millions d?euros.
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5e, 6e, 7e,les prix les plus élevés de la capitale reculent aussi
«Après un été calme, le marché immobilier retrouve en cette rentrée de la vigueur», indique Sophie Henry, directrice de l?agence Junot 6e. Toujours moins nombreux, les acheteurs ont du choix. Résultat: «Certains n?hésitent pas à se positionner sur plusieurs biens jusqu?au dernier moment», signale Jean-Baptiste Cervesi, de l?agence De Ferla du 6e. Ces trois spots de la rive gauche restent les plus chers de la capitale mais, fait nouveau, ils reculent. Le mètre carré s?établit en moyenne à 12.560 ? dans le 5e en baisse de 2,8 %. Quant aux 6e et 7e, ils affichent des valeurs de 13.880 ? et de 13.620 ? avec des replis respectifs de 4 % et de 3,3 %. Comme partout dans Paris, on constate un marché à deux vitesses. «Les appartements en étage bas, et/ou avec travaux, tardent à se vendre tandis que ceux aux derniers étages, en parfait état avec une vue, partent rapidement», commente Pierrick Bouyer, directeur de deux agences C21 dans le 6e. Saint-Germain-des-Prés et Saint-Sulpice sont des adresses prisées de la clientèle internationale.
Ici, les valeurs sont souvent comprises entre 16.000 et 22.000 ?/m². Rue de Seine, un Irlandais a vendu à un Sud-Africain un studio de 30 m² refait à neuf au 3e étage sans ascenseur pour 465.000 ?, affiché 485.000 ?. Vers Vavin et Notre-Dame-des-Champs, les valeurs naviguent entre 14.000 et 18.000 ?/m², selon les étages et l?état. En face de l?église Notre-Dame-des-Champs, un 162 m² avec travaux au 1er étage est parti à 11.300 ?/m², soit 1,83 million contre 2,1 millions d?euros à l?affichage initial. Dans le 5e, vers le Panthéon, le mètre carré se monnaie entre 17.000 et 18.000 ?, parfois au-delà de 25.000 ? pour des biens aux derniers étages avec des vues dégagées.
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Le long du Jardin des Plantes, rue Geoffroy-Saint-Hilaire, le mètre carré avoisine 16.000 à 17.000 ?. Dans cette rue, «un 165 m² refait par un architecte s?est vendu en vingt-quatre heures au prix de 2,75 millions», précise Julien Méguidech de Barnes Panthéon Paris. Même niveau de prix dans le 7e, toujours apprécié des familles. «Côté Gros-Caillou, la demande reste supérieure à l?offre. Toutefois, les délais s?allongent et les négociations sont fréquentes bien que les acheteurs paient souvent comptant», souligne Pauline d?Assigny, de Daniel Féau Saint-Dominique. Les prix naviguent entre 15.000 et 18.000 ?, mais les biens avec vue sur des monuments partent bien au-delà. Avenue de la Bourdonnais, un 164 m² avec une vue sur la tour Eiffel s?est adjugé 2,95 millions d?euros. «Aux Invalides, nous avons atteint 42.000 ?/m² pour un 250 m² clé en main avec vue panoramique sur le dôme», indique David Samama, directeur exécutif Paris Île-de-France de John Taylor.
13e, 14e, 15eLe secteur le plus touché par la baisse
Ces arrondissements sont les plus touchés par le reflux des prix avec, selon les notaires, des baisses respectives sur un an de 6 % , 7,8 % et 5,2 %. «Face à la baisse du marché, les acheteurs osent davantage. Ils ont le choix et discutent. Les transactions aboutissent après des baisses de prix de 5 à 8 %», souligne Thomas Trigoulet, de l?agence Century 21 Lutèce Immobilier. Les micromarchés de la Butte aux Cailles et du parc Montsouris se vendent autour de 9000 ?/m². Sans vue directe sur ce parc, les prix baissent d?un cran. Ainsi, un 2-pièces de 54 m², rue de l?Amiral-Mouchez, a trouvé preneur à 425.000 ? après deux baisses de prix consécutives et une mise à prix initiale à 480.000 ?. «Il y a un an, on l?aurait vendu sans problème à 9000 ?/ m²», soutient Thomas Trigoulet. Denfert-Rochereau, Daguerre et Montparnasse forment le triangle d?or du 14e, avec des prix qui font du surplace. «Les valeurs se monnaient de 11.500 à 12.000 ? pour des biens traditionnels pouvant monter de 13.000 à 14.000 ? vers Raspail pour de grands appartements en étage élevé dans des immeubles de standing», explique Isaline Bonnefoy, directrice de l?agence De Ferla 14e. Rue Sivel, un 2-3 pièces de 48 m² au 2e étage avec balcon est parti à 585.000 ?, soit 12.100 ?/m².
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Le secteur est aussi réputé pour ses petites rues aux allures de village. «Rue des Thermopyles, nous avons vendu une maison de 90 m² à rénover, à 990.000 ?», indique Éric Bernard, de l?agence Guy Hoquet du 14. «Familial, le 15e est apprécié pour ses écoles et ses commerces», indique Fanny Bardon de l?agence Vaneau Sèvres-Lecourbe. Plus que jamais, les biens en étage élevé partent vite et avec une prime. Une visite a suffi pour vendre au prix, rue Jean-Daudin, un 2-pièces de 45 m² au 4 étage, avec un parking, 603.000 ?. Un peu plus excentrés, Cambronne et Convention affichent des valeurs entre 11.000 et 11.500 ?. «En revanche, dans le 15e sud, sur les boulevards extérieurs, on peut trouver des prix avoisinant 8000 ?/ m²», précise Émeric Lelong, directeur d?agences Laforêt dans le 15.
8e, 16e, 17e,sérieuses négociations quand il y a du choix
Avec un prix moyen de 11.900 ? en baisse de 1,2 %, le 8e abrite deux marchés très différents. Le premier se situe dans le triangle constitué par les avenues des Champs-Élysées, Montaigne et George-V. Il plaît à une riche clientèle internationale en quête de biens meublés proches des boutiques de mode, des palaces et des bonnes tables. «Ici, pas de baisse de prix en vue surtout pour ce type de biens de grand standing», affirme Cédric Filipe, d?Émile Garcin Rive Droite. Il n?est pas rare que des appartements avec de belles vues sur Paris se vendent entre 20.000 et 30.000 ?/m². Avenue George-V, un 250 m² en dernier étage avec deux terrasses de 20 m² donnant sur la tour Eiffel a séduit un Franco-Libanais pour 6,5 millions d?euros. Le deuxième marché du 8e se situe vers le quartier de la Plaine Monceau, «la clientèle est française et plus familiale. La sectorisation scolaire (lycée Carnot) est un facteur d?attraction», précise Marc Habrioux, d?Éra Villiers. Rue de Monceau, un 210 m² à refaire a obtenu trois offres et s?est vendu au prix à 2,9 millions d?euros. «Les prix peuvent grimper à 17.000 ?/m2 pour des appartements avec cachet en étage élevé avec des vues directes sur le parc», indique Nicolas Martin-Caget de Daniel Féau Plaine Monceau.
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Un peu moins cher, le secteur Europe reste apprécié. «La quête d?un studio nécessite un budget de 200.000 ?. On vend ces surfaces moins vite qu?avant. Mais heureusement qu?elles sont là, car c?est encore plus difficile pour les grandes surfaces», reconnaît Jean-Cyrille Juillet, d?Éra Haussmann Classic Luxury Property. Dans le 17, les prix baissent en pente douce, soit 1,7 % en un an. «Des biens qui se vendaient il y a encore deux ans en deux jours ont du mal à partir. Car le prix affiché n?est plus en adéquation avec le marché actuel», commente Thomas Bertin, à la tête de trois agences dans le 17. Du côté des Batignolles, les prix se sont assagis, naviguant autour de 10.000 ?/m. Rue Nollet, un 51 m² à rafraîchir s?est adjugé 475.000 ? contre 530.000 ? affichés. «L?acheteur a le choix. Il prend son temps pour visiter et négocier», affirme Élisabeth Thomas, de Nestenn Paris 17.
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Les beaux immeubles de Ternes et Villiers gardent la cote. Rue du Colonel-Moll, un 125 m² en bon état et en étage élevé est parti en quelques jours à 12.800 ?/m², soit 1,6 million d?euros. Le 16 séduit aussi les familles, notamment des expatriés de retour de Londres, pour ses nombreux établissements scolaires. «Les clients sont présents dans un marché qui ne baisse pas significativement», signale Jérôme Prince, Guy Hoquet Prestige. Les prix avoisinent 13.000 ?/m² à Passy et à la Muette, 12.000 ? vers Auteuil et 14.000 à 15.000 ? du côté de l?OCDE. «Si l?appartement familial entre 1,5 et 3 millions d?euros met plus de temps à se vendre pour cause de hausse des taux, les biens entre 6 et 15 millions ne sont pas touchés car les acheteurs ont les moyens et paient parfois comptant», relève Virginie de Saint-Léger de Paris Ouest Sotheby?s Realty. Avenue Foch, coté soleil, un 350 m² a trouvé preneur à plus de 15 millions d?euros. De même que du côté de l?avenue Raphaël, un autre à refaire s?est adjugé à plus de 20.000 ? avec une vue sur le jardin du Ranelagh.
9e, 10e, 11e, 12e,des achats très rationnels
Dans ces arrondissements, la baisse est encore au rendez-vous. «Le temps des surenchères est terminé. L?achat est devenu rationnel et la négociation systématique», explique Sophie Néama de l?agence Barnes 10e.«C?est surtout vrai quand un bien dispose de prestations courantes. Cela ne dépasse plus 11.000 ?/m². Quand le prix est trop ambitieux, cela bloque», ajoute Vladimir Hautier de l?agence Fredélion Saint-Martin. Témoin ce 29 m² avec travaux, rue du Faubourg-du-Temple qui, proposé à 340.000 ? en mars dernier, est aujourd?hui présenté à 322.000 ? et ne génère aucune visite. «Seuls les biens en phase avec les prix du marché s?écoulent», commente Laurent Da Costa, de l?agence Laforêt du 10e. Rue de Charonne, un studio de 27 m² avec travaux au 2e étage s?est adjugé 240.000 ? après une longue négociation. Seul l?exceptionnel tire son épingle du jeu. Rue de Paradis, un loft de 128 m² Carrez (148 m² au sol) rénové par un architecte avec un parking a trouvé preneur à 1,77 million d?euros soit 13.800 ?/m². «Il y a eu dix visites et deux offres», souligne Sophie Néama.
18e, 19e, 20e ,ni appels, ni visites pour des prix trop élevés
Ces trois arrondissements continuent d?être les moins chers de Paris. Selon la chambre des notaires, le mètre carré s?établit à 9150 ? dans le 18e en repli de 6,6 % sur un an, à 8350 ? dans le 19e et à 8690 ? dans le 20e en retrait respectif de 4,6 % et de 4,5 %. Les secteurs situés aux portes de Paris sont les moins cotés (Porte de Bagnolet, de Clignancourt, etc.). Sur le boulevard Davout, un 3-pièces de 82 m² avec travaux dans un immeuble des années 1970 s?est adjugé 520.000 ?. Plus au c?ur du 18e, les belles adresses restent inchangées, à savoir Lamarck-Caulaincourt et Abbesses avec des valeurs en repli. Pour un bien classique, il faut compter autour de 11.500 ?/m² dans le premier secteur et de 10.500 à 11.000 ? dans le second. À titre d?exemple, rue Damrémont, un 3-pièces de 64 m² au 3e étage d?un immeuble 1900 a trouvé preneur à 695.000 ?. Du côté de Jules-Joffrin, le mètre carré baisse d?un cran, avoisinant 10.000 ?. «Les appartements affichés trop chers ne génèrent ni appels ni visites», indique Pierre Jacquenet, de l?agence Éra Jules Joffrin.
.fig-i-97f977e8cf206998772854572bc893d0.fig-placeholder{aspect-ratio: 1360 / 2040} Les adresses les plus recherchées de la Butte peuvent encore dépasser les 20.000 ?/m². GARDEL Bertrand / hemis.fr
Dans le même temps, «nous constatons davantage de négociations de l?ordre de 3,5 % contre 2,3 % l?an passé», ajoute Frédérique Teboul, de l?agence Fredélion. «Nous avons un marché à deux vitesses. Le premier concerne les beaux appartements en dernier étage avec des vues dégagées et fonctionne bien. Et le second concerne les biens sur cours ou en étage inférieur, qui est à la peine», précise Julien Delabarre, directeur de l?agence Junot du 18. Ainsi, dans un immeuble haussmannien de la célèbre avenue Junot, un 133 m² au 4e étage avec ascenseur s?est vendu 2,3 millions d?euros soit 17.293 ?/m². Une autre vente, rue Girardon, s?est bouclée à 20.220 ?/m² pour un 68 m² au 5e étage avec vue panoramique sur Paris. Dans le 19e, les tarifs sont plus doux. «Les biens traditionnels connaissent une baisse des valeurs», confirme Julien Chang, de l?agence Century 21 Flandres-Crimée.
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Dans ce secteur dense à l?urbanisme des années 1970, un couple a acquis rue Riquet un 2-pièces de 51 m² avec balcon pour 435.000 ?. Les prix montent à 10.000 ? sur les bords du canal, apprécié des familles pour son côté résidentiel et sa proximité avec le parc de la Villette. Quai de l?Oise, dans un immeuble année 1930, un 52 m² en dernier étage à rénover vient de changer de main à 495.000 ?. Dans le 20, les valeurs poursuivent leur lent repli. «Les ventes sont plus difficiles à boucler car beaucoup de vendeurs ne sont toujours pas prêts dès la mise sur le marché de leur bien à baisser leurs prétentions et à être en phase avec le marché», reconnaît Daniel Milosavljevic, de l?agence Orpi Gambetta. Témoin, ce 3-pièces de 48 m² à rénover au 3 sans ascenseur, de la rue Ramu, avec une vue sur le cimetière du Père-Lachaise a mis six mois pour se vendre. Affiché au départ à 500.000 ?, ce bien a été abaissé à 453.000 ? pour finalement se vendre à 430.000 ?.